Índice
- 🌡️ Los precios van muy por encima de la inflación: la vivienda en compraventa subió un 12,7% en 2025, el mayor incremento de la serie del índice oficial (INE, desde 2007). El alquiler medio de oferta marcó máximo histórico en junio de 2026, con 15,3 €/m².
- 💶 Los salarios no acompañan: el precio de la vivienda española subió un 80,6% entre 2015 y 2025, unas 3 veces más que los salarios (Eurostat). Comprar exige ya 8,4 años de salario bruto íntegro (Fotocasa/InfoJobs).
- ⚖️ Es un debate de magnitud, no de dirección. A sostiene que la vivienda turística sube los alquileres, hasta el 20,3% del parque en secciones del centro de Madrid; B, que pesa más la falta de obra nueva: la turística es el 1,24% del parque y el déficit ronda las ~750.000 viviendas.
- 🤝 Hay acuerdo de base: el acceso a la vivienda es un problema prioritario y ninguna postura niega los datos de la otra. La posición de consenso (Banco de España, INE, investigación académica) reconoce el efecto local de la turística y sitúa el factor dominante en la oferta insuficiente.
Qué mueve el precio: el mapa causal
Cada caja es un tema de la serie y lleva a su artículo. Las flechas van de la causa al efecto; el grosor indica cuánto pesa en el precio según una lectura editorial de RatioC., no una estimación.
Los pesos son una lectura editorial de las cifras de cada artículo, no una estimación estadística. En el móvil el diagrama se desliza en horizontal; la tabla trae lo mismo en lista.
Importancia de cada tema
| Tema | Peso en el precio | Por qué ese peso | Confianza | Artículo |
|---|---|---|---|---|
| Brecha de oferta | muy alto | ~240.000 hogares frente a ~92.000 viviendas; el Banco de España la sitúa como factor dominante del total. | Media-alta | Obra nueva o social |
| Trámites y suelo | alto | Explican por qué la obra no llega: 489.186 de 2,24 millones con suelo urbanizado; 10-12 años de cadena. | Media: peso relativo sin medir | Dónde se bloquea · Suelo España · Suelo Madrid |
| Costes y mano de obra | medio | 55% de constructoras con falta de personal; materiales +30% entre 2019 y 2023. | Media-baja | Dónde se bloquea |
| Capacidad del sector (viviendas terminadas) | sin medir | Se terminan 93.650 viviendas frente a 658.510 en 2006; ninguna fuente mide cuánto de ese hueco es de capacidad del sector y cuánto de suelo y licencias. | Baja | ¿Puede el sector terminar 200.000? |
| Costes de la regulación | medio (hipótesis) | Las únicas cifras en euros son de promotores (≈26% de carga fiscal; 12.000-18.000 € por vivienda del nuevo CTE) y ningún organismo independiente ha medido qué parte del precio es regulatoria; en una VPO de Valencia, licencias, tasas e impuestos son ≈6% del coste. | Baja | Costes de la regulación |
| Pisos turísticos | bajo en total, alto en barrios | +1,9% de media en Barcelona y hasta +7% en los barrios más concentrados (estudio de 2020); en Madrid los estudios no coinciden. | Media (un estudio sólido) | Pisos turísticos |
| Tope al alquiler | medio, solo en alquiler | −3,7% en zonas tensionadas; 53 de 60 estudios ven bajada en lo regulado; se discute el rebote al alquiler de temporada. | Media | Tope al alquiler |
| Cascada de la obra nueva | bajo-condicionado | Mecanismo real en EE. UU.; para España no existe estimación causal. | Baja | Cascada en Madrid |
| Segunda residencia | sin medir | Peso local (≈51% de casas no principales en la costa cántabra), pero no hay estudio que mida cuánto explica del precio. | Baja | Costa de Cantabria |
| Vivienda social | medio (a largo plazo) | 3,3% del parque principal frente a ~8% en la UE; las definiciones difieren entre países. | Media-baja | Obra nueva o social |
| Intervención de precios (oferta e inversión) | sin medir | Donde hay tope hay menos anuncios (−20,5% en Cataluña frente a +3,9% en Madrid, Fedea); sobre contratos e inversión los estudios no coinciden y nadie ha medido qué parte es regulación. | Baja | Intervenir los precios ↗ |
Sin medir: regulación, segunda residencia, tope al alquiler y cascada de la obra nueva. Ninguna fuente independiente reparte qué parte del encarecimiento corresponde a cada una.
Fuente: Fundación BBVA, Desajustes en el mercado de la vivienda en España (versión preliminar, junio de 2026), capítulo 1: modelo de oferta y demanda con datos de las 17 comunidades, 2014-2023. Es una simulación («qué habría pasado si…») y no suma efectos de otras causas: el 38 restante no se reparte porque ninguna fuente lo hace. El periodo (2020-23) y las 700.000 viviendas no coinciden con el déficit de ~750.000 del Banco de España (2021-25).
Qué aporta cada elemento, con lo que se sabe
| Elemento | Aporte al encarecimiento | Confianza |
|---|---|---|
| Brecha de oferta (hogares nuevos sin casas) | 62% de la subida real 2020-23 si se hubieran construido 700.000 viviendas más (simulación). | Media: un modelo, versión preliminar |
| Renta, empleo y población | Sin reparto dentro del 38 restante. En el modelo, la renta es el otro gran determinante (elasticidad entre 0,8 y 1,4 según la especificación). Funcas concluye que PIB, empleo, población y tipos explican la gran mayoría de la evolución del precio y deja sin explicar un 4-8% (frente al 45% en los años 2000). | Baja para el reparto |
| Tipos de interés | Efecto no significativo en el modelo de la Fundación BBVA (2014-23); el Banco de España los cita como apoyo a la demanda. | Baja |
| Pisos turísticos | Efecto local, no medido sobre el total: +1,9% de media en Barcelona y hasta +7% en los barrios más concentrados (estudio de 2020). | Media (un estudio sólido) |
| Regulación, segunda residencia, tope al alquiler y cascada de la obra nueva | Sin medir: ninguna fuente independiente reparte qué parte del encarecimiento corresponde a cada uno. Cada artículo de la serie explica por qué. | Baja |
Para comparar: el precio de la vivienda subió un 12,7% solo en 2025 (INE). Cada rango es el efecto sobre el nivel del precio, no una parte de esa subida, y los rangos no se suman entre sí.
Estimación propia de RatioC. a partir de datos de la serie y de la monografía de la Fundación BBVA citada en el Exhibit 1. Costes: APCE vía Alimarket y Sociedad de Tasación (cifras de parte interesada). Cada rango sale de un cálculo con supuestos propios (tabla siguiente): confianza baja en todos. Si aparece un estudio que los mida, sustituirá a esta estimación.
Cómo se ha estimado cada rango
| Factor | Estimación | Cálculo y supuestos |
|---|---|---|
| Segunda residencia y no residentes | 0,5-3% del precio medio | Los no residentes hicieron el 7,9% de las compraventas en 2024 (Fundación BBVA; antes eran menos). Supuesto mío: esa demanda extra sube el precio medio entre 0,1 y 0,4 veces su peso, porque la oferta responde poco. Pagan casi un 60% más por metro cuadrado, pero eso es mezcla de zonas caras, no efecto sobre otras viviendas. |
| Costes de construcción | 0,5-3% del precio medio (solo efecto directo) | Construir cuesta un 25% más que en 2019 (APCE, patronal catalana; los 43 materiales +26,7%, la estructura +39,8%). Supuestos míos: la construcción pesa entre el 25% y el 50% del precio de una vivienda nueva (Sociedad de Tasación: ≈1.323-1.360 €/m² de coste frente a ≈2.567 €/m² de valor), el coste subió entre un 20% y un 30% y la vivienda nueva es entre el 10% y el 20% de las ventas. El efecto mayor es indirecto: construir más caro hace que se construya menos, y eso ya está dentro del −62 del Exhibit 1. |
| Parte regulatoria de esos costes | 0-1,5% del precio medio | Supuesto mío: entre 0% y 50% del efecto directo anterior. El nuevo Código Técnico (12.000-15.000 € por vivienda según promotores) no estaba en vigor en 2020-23. Ninguna fuente independiente lo mide. |
| Pisos turísticos | 0,05-0,5% del precio medio | +1,9% de media en Barcelona (estudio de 2020), que es ≈3% del parque nacional: unas centésimas en el total. Se multiplica por unos 5-10 para otras zonas turísticas (supuesto mío). |
| Tipos de interés | ≈0 | Efecto no significativo en el modelo de la Fundación BBVA (2014-23); los tipos de la hipoteca subieron en 2022-23. No se puede dar rango. |
| Tope al alquiler | Sin efecto estimable en compraventa | Actúa sobre el alquiler (−3,7% en zonas tensionadas al año, según el artículo del tope); su efecto indirecto en el precio de compra no se ha medido. |
| Cascada de la obra nueva | A la baja, sin cifra para España | En EE. UU., 45-70 hogares liberan viviendas más baratas por cada 100 nuevas. En España hay muy poca obra nueva que lo active, y no hay estimación propia. |
| Renta, empleo y población | El grueso del 38 restante | No se puede separar de la brecha de oferta: la población nueva es lo que crea los hogares que no encuentran casa. |
El mapa de la serie: doce preguntas, un punto de partida y dos bloques
Un debate demasiado grande para un solo texto. Cada artículo es corto, tiene dos posturas, sus voces, sus gráficos y su propia encuesta: léelos en el orden que quieras o siguiendo el hilo de cada bloque.
B mide cuánta vivienda falta → F explica en qué paso se atasca → K pregunta si el sector puede ejecutarlo → G1 y G2 señalan dónde está el suelo → D muestra qué pasa en Madrid cuando por fin se construye.
El termómetro: precios en máximos
Antes de repartir culpas conviene medir la fiebre. Y la fiebre es real: no es un espejismo de la inflación general, sino una subida muy por encima de ella, tanto en compra como en alquiler.
Dato verificado: el precio de la vivienda en compraventa subió un 8,4% en 2024 y un 12,7% en 2025 —el mayor incremento de toda la serie del índice oficial, iniciada en 2007— según el Índice de Precios de Vivienda del INE (INE — IPV 4T 2025). En alquiler, el índice oficial que mide todos los contratos vigentes subió un 3,5% en 2024, pero los contratos nuevos subieron un 8,8% (INE — IPVA 2024), y los precios de oferta marcaron máximo histórico: 14,7 €/m²/mes al cierre de 2025 (+8,5% anual) y 15,3 €/m² en junio de 2026 (idealista, idealista, jul. 2026). Los precios de portal son precios de anuncio, no de contrato: sobrestiman el nivel, pero reflejan bien la tendencia.
Fuente: Fotocasa — serie de precios de oferta de alquiler a 10 años (feb-2015 → feb-2025); INE — calculadora de variación del IPC (2015-2025). Nota: son precios de anuncio en portal, no de contrato firmado — el nivel está sesgado al alza, la tendencia es robusta. El acumulado del IPC es aproximado (~23,6%). Barras desde cero. Confianza media en el acumulado del alquiler (portal), alta en el IPC.
¿Quién sufre esa fiebre? Sobre todo quien alquila y quien intenta entrar: el 28,1% de los inquilinos a precio de mercado destina más del 40% de su renta a la vivienda (media UE: 19,2%) (Eurostat — Housing in Europe 2025); la tasa de emancipación juvenil (16-29 años) está en el 14,5%, mínimo histórico, y alquilar una vivienda en solitario absorbería el 98,7% del salario neto de una persona joven (Consejo de la Juventud de España — Observatorio 2025).
Los salarios no han seguido el ritmo — y menos que en Europa
Dato verificado: el salario medio español subió un 27,8% nominal entre 2015 y 2024 (23.106 → 29.540 € brutos/año) (INE — Encuesta de Estructura Salarial 2024), frente a un IPC acumulado del 28,1% (dic-2015 → dic-2025): empate técnico, poder adquisitivo plano en una década. La medida más fina es peor: el salario real por hora a composición constante seguía en el primer trimestre de 2026 un 2,0% por debajo del de 2021, tras haber caído hasta un 7,9% en lo peor de la inflación (OCDE — Employment Outlook 2026). Alemania, Francia, Países Bajos y Polonia ya recuperaron el salario real pre-inflación; España e Italia, no.
Fuente: OCDE — Employment Outlook 2026, figura 1.11 (salario real por hora, ajustado de composición). Nota: las barras parten de la línea de cero (2021 = 0); España e Italia quedan por debajo. La media de la EES/INE da a España un salario real casi plano en vez de negativo — la diferencia es la composición del empleo (SMI y nuevos empleos elevan la media sin que el salario del trabajador tipo suba igual). Confianza alta.
Frente a la vivienda, la brecha se triplica: el precio de la vivienda española subió un 80,6% entre 2015 y 2025 (índice de Eurostat) — unas 3 veces más que los salarios. Y mientras en la zona euro la ratio precio/renta de los hogares se está corrigiendo (104,1 en 2024, base 2015 = 100), en España sigue subiendo (114,5) (Eurostat — price-to-income). Comprar exige ya 8,4 años de salario bruto íntegro —16 meses más que un año antes— (Fotocasa/InfoJobs), y el Banco de España sitúa el esfuerzo teórico de compra en el 35,5% de la renta, por encima de su umbral de riesgo por primera vez desde 2011 (BdE — Informe de Estabilidad Financiera). España es el único gran mercado del euro que combina salario real aún por debajo de 2021 con el mayor encarecimiento de vivienda de 2024-2025.
Las dos grandes posturas, enfrentadas
Nadie niega que el acceso a la vivienda sea un problema prioritario. El choque es sobre cuánto pesa la vivienda turística en la subida de los alquileres — y, por tanto, sobre si regularla es la palanca principal o una palanca menor.
- Sustitución: cada piso turístico sale del mercado de larga estancia; en Madrid, ~1,2 viviendas retiradas por anuncio según un estudio.
- Medición: en Barcelona, +1,9% de media y hasta +7% en barrios saturados (estudio revisado por pares, 2020).
- Concentración: hasta el 20,3% del parque en secciones del centro de Madrid; ~10% del mercado de alquiler nacional según el BdE.
- Solución: limitar, registrar y extinguir licencias (Barcelona 2028, Plan RESIDE, moratoria de Málaga).
Se desarrolla en ¿Los pisos turísticos suben el alquiler? y ¿Funciona poner tope al alquiler?
- Magnitud: la vivienda turística es el 1,24% del parque y está cayendo (−12,4% interanual); el déficit de oferta acumulado es de ~750.000 viviendas.
- Flujo: se crean más del doble de hogares que viviendas se terminan, año tras año.
- Contraste: Palma prohibió el alquiler turístico en pisos en 2018 y el alquiler siguió en máximos.
- Solución: suelo, obra nueva y parque social (2,5% en España vs. ~9,3% en la UE).
Se desarrolla en ¿Falta obra nueva o falta vivienda social? y Madrid: ¿construir caro baja los precios de abajo?
Las posturas no se excluyen: la mayoría de los análisis las combina. La discrepancia operativa es de escala y de palanca: la regulación de la vivienda turística actúa rápido y en barrios concretos; la oferta nueva actúa lento y en todo el mercado. Lo que una política no puede es sustituir a la otra.
Acuerdo y núcleo de la polémica
El método RatioC. busca primero lo que une, para acotar después lo que realmente separa.
El acceso a la vivienda es un problema prioritario. Los precios suben muy por encima de la inflación, el esfuerzo de los inquilinos españoles es de los más altos de la UE, y la vivienda turística, donde se concentra, presiona el mercado local. Ninguna de las dos posturas niega los datos de la otra.
Es un debate de magnitud, no de dirección: cuánto del problema explica la vivienda turística (mucho en el barrio, poco en el agregado) frente al déficit de oferta (~750.000 viviendas), y qué palanca merece la prioridad política — restringir usos ya, construir para dentro de una década, o ambas. La posición de consenso —Banco de España, INE, la investigación académica— reconoce el efecto local de la vivienda turística y sitúa el factor dominante en la oferta insuficiente.
Fuentes
Selección de fuentes oficiales, académicas y periodísticas citadas en este artículo (13):
- INE — Índice de Precios de Vivienda, 4T 2025 (+12,7% anual)
- INE — Índice de Precios del Alquiler de Vivienda 2024
- idealista — El alquiler cierra 2025 con +8,5% (14,7 €/m²)
- idealista — Máximo histórico del alquiler en jun-2026 (15,3 €/m²)
- Eurostat — Housing in Europe 2025 (sobrecarga de coste de vivienda)
- Consejo de la Juventud de España — Observatorio de Emancipación 2025
- INE — Encuesta Anual de Estructura Salarial 2024
- OCDE — Employment Outlook 2026 (salario real por hora, figura 1.11)
- Eurostat — Ratio precio de la vivienda / renta de los hogares (2015 = 100)
- Fotocasa/InfoJobs — 8,4 años de salario íntegro para comprar (2025)
- Banco de España — Informe de Estabilidad Financiera, otoño 2025 (esfuerzo de compra)
- Fundación BBVA — Desajustes en el mercado de la vivienda en España (versión preliminar, 2026): simulación de la brecha de oferta
- Funcas — ¿Existe una nueva burbuja en el mercado inmobiliario español? (García Montalvo, 2026)